こんにちは、佐伯です。

先週末に自宅マンションのバーでワインスクールの友人達とワイン会を開催しました。

20人くらいで大体の金額を決めて、その範囲内で料理とお勧めワインを持ち寄る会です。

ワインについては、皆さん当然気合を入れて選んできます。美味しいワインを勉強しながら20本飲めるので自分のワイン基準値を上げるのに非常に有効な方法と思っています。

高層階のバーからは、東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジが一面に見えるので、始めて訪れた友人は、「いいよね～！俺もこんなとこに住みたいな！」と感動していました。

「は！？また自慢話し？タイトル読んでうまい話しかと思ったんだけど、前置き長いなら、俺忙しいからもう続き読まないよ！」と聞こえてきそうですね。

ちょ、ちょっと待って下さい！、もう少しお付合い下さい。

だんだん皆さん酔っぱらってくると聞きにくいことも聞いてきますよね。

友人：「いつでもこんな贅沢な環境でワイン飲めるっていいよね～、因みにこのマンションいくらくらいするん？」

僕：「まあ、大したことないよ、○○千万円くらいかな。僕がローンを払っているわけじゃないけどね。。」

友人：「！？」

僕「他人が払ってくれているんだよ」

前置きが長くなりました。↓本題です。

不動産市場の歪みを利用する

前回記事では、不動産投資はサラリーマンにとって最適との考えを述べました。

今回はもっと広い観点から、ある一定の条件を満たせば、不動産投資での勝率は株式投資より圧倒的に高いというお話しです。

それが「歪み」という概念です。

株式投資における、株価はマーケットが決めます。

トヨタ自動車の株価は本日現在6,832円ですが、これは誰がどこで買っても同じです。当たり前ですよね？「売りたい価格」＝「買いたい価格」となる価格がマーケット価格となり、それ以外の価格では誰も買えません。

「俺は5,000円までだったら出せるんだけど〜」と言っても誰からも相手にされないわけです。つまり、完全にfairですね、インサイダーとかしない限りは。これを歪みがないといいます。

不動産の価格は違います。マーケットがありません。売主が「1億円で売りたい」と思っても買主が「8,000万でしか買わないよ」というと、色々な事情により8,000万円になることは十分にありえます。

例えば、売主が諸事情によりキャッシュをすぐに必要としており早く売りたい場合などです。

ここでのポイントは、不動産市場には単一のマーケット価格が無い、ということです。完全に相対取引です。

つまり、うまくやれば株式市場の例でいえば「トヨタの株を5,000円で買える」というのに等しい商取引ができるということです。

歪みのことを書き始めればキリがないですが、都心 vs 地方という歪みもあります。

例えば、不動産投資家がもっとも恐れるのは「空室」です。

都心の場合が空室率は低いので、人気があります。需要が高ければ需要と供給の関係から物件価格が高くなります。

これは容易に想像できますね？

では、地方できちんと空室率を埋めるエリアの情報をとり、しっかりした管理会社と組めばどうなるか？

安い価格でリスクの低い不動産賃貸業を営むことができます。

つまり、本来は東京都心なみのリスクなのに、地方ということで割安に放置されている（＝歪んでいる）物件を狙えば莫大な収益が取れるということです。

理論はさておき、僕のケースを例をあげて説明します。

最近購入した札幌収益不動産と僕の都心居住マンションの事例

札幌収益不動産の内容：

価格：15,000万円

家賃年収入：1,380万円（利回り9.2%）

経費率：固めにみて20%

借入期間：35年

金利：1.0%

札幌収益不動産のキャッシュフロー

収入-経費：1,380万円 x (1-20%)= 1,104万円

元利返済：年間508万（PMT関数でやってみましょう）

年間CF(収入−経費−元利返済）：596万円

月間CF(月間）：50万円

自宅マンションのキャッシュフロー（ローン返済額）

金額：1億円（実際はこれより安いですよ！プライバシーということで。）

借入：35年

金利：1.0%

月間CF(元利返済額）：▲28万

月間CF(管理費や修繕積立控除後）：▲30万

これでわかることは？

１．僕はマンション代を1円も払っていない。

２．更に毎月20万の小遣いができる。

3．35年後は自宅のマンションは1円も払わずに自分のものになる。

4．35年後は札幌のマンションは1円も払わずに自分のものになる。

5．35年後は札幌のマンションは借入金を完済しているので、年間1,104万円の収入（＝例えば、自分年金）をもたらす

札幌の収益不動産は築浅ハイグレードなデザイナーズマンションで現在満室です。ただし、5については、古くなれば当然家賃下落や空室、修繕もかかりますからあくまで数値上の話しです。

仮にこれが6掛けになったとしても年間600万円がチャリンチャリンといいます。まあ、私はこの世にいないかもしれませんがね。

何故、このようなあり得ないことが起こるのか？

すご〜くシンプルに書くと：

現在のゼロ金利下の日本においては、世界で類を見ないくらいイールド（調達金利と運用利回りの差）を取ることができる。それで、更に超低金利で購入した自宅マンション分もカバーできるという話です。

また、僕はこのような収益不動産を数棟所有しているので、最初の記事のようなお金の使い方ができるようになりました。

興味が有る方には、今後詳しくシェアしますね。

長文を読んで頂きありがとうございました！